Como a cidade de São Paulo continua na vigência de uma Lei de Regularização de Edificações, popularmente conhecida como lei de anistia, resolvi abordar este tema no novo artigo.
A regularização das edificações irregulares visa legalizar construções erguidas sem prévia licença e à revelia da lei de zoneamento e do Código de Obras e Edificação. Diversas cidades no país também utilizam deste artificio de tempos em tempos para possibilitar a conformidade das construções.
A elaboração de uma lei específica para a regularização foi determinada no Plano Diretor Estratégico, artigo 367 da Lei n.º 16.050 de 31 de julho de 2014.
Desta forma foi promulgada, em 16 de outubro de 2019, a Lei n.º 17.202, e em 27 de dezembro de 2019 o seu Decreto regulamentador n.º 59.164. A vigência da lei foi prorrogada por quatro vezes, tendo o dia 31 de dezembro de 2024 o último dia para o protocolamento do pedido de regularização das edificações.
Importante salientar que no prazo da vigência do Plano Diretor Estratégico atual, não poderá ser editada uma nova lei que trate de regularização de edificações. O PDE, recentemente revisado, tem previsão do alcance dos seus objetivos até o ano de 2029.
Portanto, a possibilidade de regularização, caso não seja aproveitado a lei vigente, somente a daqui a 6 anos, no mínimo.
O termo “Anistia”, comumente utilizado para a Lei de Regularização de Edificação, deve ser evitado, por gerar nas pessoas a ideia de que a Prefeitura está perdoando dívidas ou multas recebidas. Embora em alguns casos exista a proposta de um desconto, parcelamento ou até uma regularização automática para uma faixa da população, mas a verdade é que regularizar o imóvel tem custo que em muitos casos não é baixo.
A ideia básica da Lei é permitir ao cidadão uma alternativa de regularizar a situação de seu imóvel que estiver em desacordo com a legislação urbanística do local.
Existe uma estimativa que, no mínimo, metade das edificações na cidade de São Paulo estão nesta situação por não atender aos parâmetros estabelecidos na Lei de Zoneamento, que estabelece regras como recuo, gabarito, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e permeabilidade. Quando estas regras não são atendidas, o imóvel passa a ser considerado irregular.
É muito comum as pessoas efetuarem obras e reformas com ampliação ou diminuição das áreas construídas da edificação e não seguirem o trâmite legal necessário para a regularização desta obra. Consistindo do protocolo de um processo de aprovação do Projeto Legal na Prefeitura efetuado por um profissional habilitado e obtendo o respectivo “Alvará de Aprovação e Execução” e ao seu término o “Certificado de Conclusão”.
Seja devido ao custo em contratar um arquiteto ou engenheiro civil, dos emolumentos e taxas necessárias ou até por desconhecimento, muitas das obras da cidade são executadas irregularmente e por não haver uma fiscalização mais atuante da Prefeitura a situação vira quase regra na maioria da cidade.
As dificuldades surgem quando é necessário regularizar a documentação do imóvel para vender, financiar ou licenciar uma atividade comercial.
Normalmente é nesta hora que se procura um profissional para regularizar sua edificação. Obras que não seguiram os parâmetros urbanísticos obrigatórios só podem ser regularizadas na vigência da “Anistia”.
Esta lei específica se sobrepõem a Lei de Uso e Ocupação do Solo e oferece condições legais para a regularização. Cada cidade cria suas próprias regras, procedimentos e periodicidade para promulgação de uma Lei de Regularização, mas a princípio todas segue a mesma linha básica.
As leis especiais de regularização devem ser promulgadas com muito cuidado e critério para que não se crie o conceito de que sempre será possível regularizar um imóvel construído fora das leis urbanísticas da cidade.
Infelizmente as Leis de Regularização são moedas importantes de troca e promoção nas Câmaras Municipais de Vereadores e nas prefeituras. Sem contar que as anistias representam um incremento no caixa da Prefeitura, servindo mais com uma forma de arrecadação do que uma busca da harmonização e construção de uma cidade melhor.
Leis de anistia a construções irregulares acompanharam quase todas as gestões municipais na Cidade de São Paulo. Sendo a primeira que se tem notícia data de 1913, quanto foi adotada a primeira lei que regulamentou a abertura de loteamentos. No ano seguinte, uma nova lei que passou a reconhecer as ruas que estavam abertas antes e em desacordo com a lei.
Após os anos de 1930, passou-se a controlar não apenas a abertura de ruas, mas também as construções e novas legislações foram promulgadas.
Em comum, todas as leis de regularização ao longo do tempo trazem o seguinte marco temporal: “apenas as construções feitas até esta data”. Isso dá a entender que a lei é uma exceção para regularizar um passivo e que, a partir dessa nova data, todos seguiriam a lei vigente. No entanto, novas leis continuam a ser promulgadas de tempos em tempos.
As últimas leis de regularização em São Paulo, foram as seguintes:
Prefeito Jânio Quadros (1986–1988)
Lei n.º 10.199/1986, regulamentada pelo Decreto n.º 23.355/1987.
Permitia a regularização das edificações Irregulares concluídas até 4 de dezembro de 1986 situadas em qualquer zona de uso, desde que tivessem condições mínimas de segurança, higiene e habitabilidade, independente das infrações legais que apresentavam.
Prefeito Paulo Maluf (1993–1996)
Lei n.º 11.522/1994 regulamentada pelo Decreto n.º 34.313/1994.
Permitia a regularização de uma ou mais edificações no mesmo lote, concluídas anteriormente a 4 de maio de 1994, desde que tivessem condições mínimas de higiene, segurança de uso, estabilidade e habitabilidade.
Prefeita Marta Suplicy (2001–2004)
Lei n.º 13.558/2003, alterada pela Lei n.º 13.876, regulamentados pelos Decretos n.º 43.383/2003 e 45.324/2004.
Permitia a regularização de uma ou mais edificações no mesmo lote, concluídas até 13 de setembro de 2002 (data da promulgação do Plano Diretor Estratégico) que não atendam às normas da Legislação de Uso e Ocupação do Solo, Código de Obras e Edificações e da legislação correlata, mas que apresentem condições mínimas de higiene, segurança de uso, estabilidade e habitabilidade.
Prefeito Bruno Covas/Ricardo Nunes (2018-até o momento)
Lei n.º 17.202/2019, regulamentada pelo Decreto n.º 59.164/2019.
Permite a regularização de uma ou mais edificações no mesmo lote, independente das infrações à legislação edilícia e de parcelamento, uso e ocupação solo, concluídas até 31 de julho 2014 (data da promulgação do Plano Diretor Estratégico), que tenham condições de higiene, segurança, de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade.
Todas essas leis seguem basicamente a mesma linha de permitir regularizar a edificação a partir de um marco temporal, mesmo que em desacordo com a legislação urbanística vigente, se atenderem às condições mínimas de higiene, segurança e habitabilidade.
A partir do Plano Diretor Estratégico de 2002, e repetido no de 2014, ficou definido que só poderá haver uma única lei de regularização de imóveis durante a vigência do respectivo PDE.
Assim, as Leis de Regularização passaram a ter como marco temporal a data de promulgação do Plano Diretor, que se tornou o balizador para a elaboração da lei de regularização.
Um exemplo desta situação, ficou bem claro para quem vivenciou a anistia de 2003, na gestão da Prefeita Marta Suplicy.
A partir de 25 de junho de 2003, com a promulgação da Lei e do seu Decreto regulamentador, passou a ser permitido o protocolo do pedido de regularização das edificações o que ocorreu normalmente até o dia 19 de novembro de 2003, quando foi concedia uma Liminar cancelando a Lei e tornando nulo todos os Autos já emitidos e os processos então protocolados.
A Ação Civil, encaminhada pela promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo da capital, questionava diversos pontos da lei, argumentando que a Prefeitura teria invadido competência da União ao alterar regras de zoneamento do município, flexibilizando parâmetros do Plano Diretor Estratégico, na ocasião, aprovado em 2002.
Uma das questões é que a Lei de Anistia não tinha “teto” para a regularização, ou seja, poderia se regularizar acima do Coeficiente de Aproveitamento Máximo de 4 vezes a área do terreno, determinado no Plano Diretor Estratégico como sendo o limite na cidade de São Paulo.
Esta movimentação levou a promulgação de uma nova redação Lei de Regularização no início de 2004, atendendo as reivindicações do Ministério Público e ratificando que somente poderiam ser regularizadas as edificações cuja área construída computável não ultrapassasse o Coeficiente de Aproveitamento Máximo do Plano Diretor Estratégico de 2002.
Isso criou problemas para alguns proprietários que haviam protocolado o pedido de regularização antes da nova redação da Lei de Regularização, já possuíam um Coeficiente de Aproveitamento Máximo acima de 4, efetuaram acréscimos de área construída computável e viram na anistia uma forma de regularização da sua situação.
Popularmente falando, mudaram a regra com o jogo em andamento e o protocolo do pedido de regularização virou uma autodenuncia. Agora, para a regularização da edificação seria necessário a demolição da área construída anteriormente indicada como “a regularizar”.
Ainda é possível existirem processos de 2003 que perduram até hoje sem solução. A Lei de Regularização atual segue as mesmas premissas, e quem está com este problema até hoje, continua sendo obrigado a demolir as áreas excedentes.
Na lei vigente deverá ser obedecido aos parâmetros do Coeficiente de Aproveitamento Básico e Máximo da Lei de Zoneamento anterior a atual e somente será possível regularizar imóveis concluídos até 31 de julho de 2014.
Imóveis irregulares construídos após essa data só poderão ser regularizados se se adequarem aos parâmetros da Lei de Uso e Ocupação do Solo (zoneamento) vigente ou aguardarem uma próxima Lei de Regularização, sem previsão de acontecer tão cedo.
Desta forma, quem tem um imóvel irregular deve aproveitar a vigência da Lei para garantir a conformidade legal do seu imóvel, evitando complicações futuras e assegurando a valorização de sua propriedade.
O tempo está correndo — regularize já!
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