No sábado passado, dia 16/03, retornei no Edifício Virginia, desta vez para uma visita guiada no apartamento conceito acompanhado do arquiteto Vitor Penha, autor do projeto e diretor de criação da Somauma.
O Edifício Virginia faz parte de um dos 11 projetos aprovados, até o momento, com base no Programa Requalifica Centro da Prefeitura de São Paulo (Lei do Retrofit).
Para entender melhor essa recente legislação municipal, primeiro falaremos um pouco sobre o próprio Edifício Virginia. Na segunda parte deste texto, explicaremos a Lei e listaremos os incentivos previstos para o Centro de São Paulo.
1. O Edifício Virgínia
O prédio está localizado na rua Martins Fontes, n.º 197, esquina com a Rua Alvaro de Carvalho, no Centro, bem próximo à Biblioteca Mário de Andrade.
A construção foi um pedido da Sr. ᵃ Virginia Matarazzo Ippolito, para o Arquiteto José Augusto Belluci, que já tinha efetuado projetos para a família Matarazzo, para gerar renda com aluguéis.
O prédio, um residencial de alto e médio padrão, de arquitetura modernista, foi entregue em 1951, com 11 pavimentos, dois blocos de apartamentos e quatro lojas no térreo.
Cerca de vinte anos depois, acompanhado pelo declínio da região central, o local passou de residencial para comercial e gradualmente foi deteriorando-se e sendo abandonado. Em 2019, fechou totalmente as portas.
Em 2020, o prédio foi adquirido pela Somauma, uma incorporadora de perfil diferente das tradicionais, que tem como proposta o desenvolvimento de projetos a partir da renovação de edifícios vazios, abandonados ou subutilizados, dando novo significado urbano ao local.
Numa primeira ação, o prédio foi aberto para criativos e organizou-se uma exposição em todos os seus andares com uma programação que incluía o debate sobre: modasustentável, Retrofit, economia circular e biodesign.
Foi nesta exposição que estive pela primeira vez no edifício, embora tenha gostado da exposição, o que realmente me deixou encantado foi a arquitetura elegante de um prédio de mais de 70 anos e que ainda pulsava por vida, clamando por uma ocupação condizente com sua história e sua grandeza.
Em setembro de 2023 a Somauma obteve o “Alvará de Aprovação e Execução de Requalificação” dando início as obras, recentemente as unidades foram colocadas a venda, com 50% delas já comercializadas.
O Retrofit do Virginia é um projeto muito ambicioso, enfrentando diversos desafios para trazer não apenas um prédio, mas uma nova maneira de se relacionar com a cidade. Torço imensamente para que mais projetos como este floresçam e tragam nova dinâmica para o Centro de São Paulo, tão criticado e mal falado.
Importante ressaltar, que apesar dos problemas, ainda existe vida no Centro.
Os distritos que englobam a Subprefeitura da Sé seguem na vice-liderança em oferecer o maior número de empregos formais, com 625.327 ocupações, contra cerca de 637.635 na região da Subprefeitura de Pinheiros, segundo dados atualizados em 2020 da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL).
O Centro pode ter sido esquecido pela elite e grandes empresas, mas não pela população em geral.
Recentemente, estive no Martinelli e depois no próximo empreendimento da Somauma, no Largo da Misericórdia, a Rua Direita, outrora lotada nos anos 80 e atualmente com mais da metade dos seus imóveis comerciais fechados, mesmo assim tinha mais pessoas nas ruas do que em trechos da badalada Avenida Faria Lima.
2. Programa Requalifica Centro (Lei do Retrofit)
Sancionada pelo Prefeito Ricardo Nunes em 20 de julho de 2021, a Lei nº 17.577 dispõe sobre o Programa Requalifica Centro, estabelecendo incentivos específicos para requalificações de edificações na Área Central. A Lei foi regulamentada pelo Decreto nº 61.311 em 20 de maio de 2022.
Um dos objetivos principais do programa é contribuir para o aumento da densidade demográfica na região de maior infraestrutura da cidade e a qualificação do espaço público.
O Requalifica Centro tem como alvo as edificações construídas até 23 de setembro de 1992 ou licenciadas com base na legislação edilícia vigente até esta data e localizadas em um perímetro aproximado de 6,4km².
2.1- INCENTIVOS EDILÍCIOS:
Na Legislação são listados os seguintes incentivos edilícios e construtivos, visando maior estímulo para o mercado imobiliário:
Áreas destinadas à instalação de usos não residenciais nos pavimentos térreo e cobertura do edifício requalificado serão consideradas não computáveis;
Áreas acrescidas destinadas à acessibilidade e à melhoria das condições de segurança de uso, higiene e salubridades serão consideradas não computáveis;
Permissão de ocupação de faixas de recuo e avanço sobre passeio público para melhoria das condições de acessibilidade, segurança de uso, higiene e salubridade da edificação;
Permissão de implantação de saliências e terraços que não serão consideradas como alteração de volumetria, nem computada no cálculo da taxa de ocupação;
Serão admitidos, para o lote original que contém a edificação objeto de requalificação, os parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo existentes, mesmo que não conformes à legislação vigente, estando permitido o aumento de área construída internamente à edificação a requalificar;
Para as áreas construídas originalmente existentes, fica admitida a permuta entre áreas computáveis e não computáveis, mesmo que implique no agravamento do coeficiente de aproveitamento original, não incidindo contrapartida financeira à outorga de potencial construtivo adicional para a eventual área computável acrescida em decorrências desta permuta.
As áreas construídas internamente ao edifício requalificado serão consideradas não computáveis quando destinadas à categoria de uso residencial ou à instalação de equipamentos de cultura, de promoção pública ou privada, e de equipamentos de educação e de saúde de promoção pública, independentemente dos parâmetros de ocupação preexistentes.
O pedido de requalificação poderá prever a demolição parcial da edificação existente, desde que a área a ser demolida seja inferior a 20% (vinte por cento) da área construída total da edificação.
No caso de reconstrução das áreas demolidas, poderão ser alcançados os parâmetros originais da edificação com dispensa da contrapartida financeira à outorga de potencial construtivo adicional.
Dispensa do atendimento à fachada ativa, à doação de área para fins de alargamento da calçada, à fruição pública, à taxa de permeabilidade, à quota ambiental e à cota-parte máxima de terreno por unidade habitacional;
Dispensa da oferta de vagas para estacionamento de veículos, exceto para os empreendimentos enquadrados como Polo Gerador de Tráfego;
Possibilidade de liberação da exigência de vaga para carga e descarga;
Dispensa da exigência de quota ambiental para lotes com taxa de ocupação superior a 70%;
Dispensa da exigência de quota ambiental para requalificação com alteração de área construída até 20% (vinte por cento;
Dispensa de autorização dos órgãos de preservação do patrimônio histórico municipal para intervenções realizadas em edificações não tombadas situadas em área envoltória de bens tombados, desde que não impliquem em alterações nas fachadas externas e respectivas coberturas, bem como da alteração de volumetria em até 20% (vinte por cento);
2.2- INCENTIVOS FISCAIS:
Além dos itens, acima a Legislação também prevê os seguintes estímulos fiscais, visando um menor custo para a obra e a edificação:
Não pagamento de contrapartida financeira em caso de mudança de uso da edificação existente, devendo o novo uso ser permitido pela legislação.
Remissão de todos os créditos existentes do IPTU referentes às edificações objeto da requalificação;
Isenção do IPTU nos 3 (três) primeiros anos ou no prazo de 10 (dez) anos, a depender da localização do imóvel, a partir da emissão do respectivo certificado de conclusão;
Aplicação de alíquotas progressivas para o IPTU pelo prazo de cinco anos após a isenção descrita acima, sendo que no 6º ano o imóvel atinge a alíquota integral do imposto;
Redução para 2% da alíquota de ISS para os serviços relativos à obra de requalificação (engenharia, arquitetura, construção civil, limpeza, manutenção, meio ambiente)
Isenção de ITBI aos imóveis objetos de requalificação;
Isenção de taxas municipais para instalação e funcionamento por cinco anos;
Isenção das taxas e emolumentos referentes ao processo de licenciamento.
2.3- ATENDIMENTO PRIORITÁRIO e PRAZO MÁXIMO PARA ANÁLISE:
Outra vantagem do Programa Requalifica Centro é que os processos protocolados serão analisados de forma prioritárias em todos os órgãos e entidades da Administração Público Municipal.
Caberá à Assessoria Técnica de Colegiados e Comissões (ATECC), da SMUL, examinar se os pedidos protocolados para obtenção do Alvará de Requalificação estão dentro dos parâmetros exigidos para a análise rápida.
Todos os requisitos estão definidos nos decretos nº 62.736/2023 e nº 62.467/2023 e na Instrução Normativa nº 001/SMUL-G/2023
Os prazos do Requalifica Rápido foram definidos conforme o grau de complexidade dos projetos. Por exemplo, um pedido de alvará de requalificação que possua toda a documentação necessária e não envolva questões relacionadas a bens tombados e outorga onerosa tem a expectativa de emissão do alvará em até 75 dias a partir da data de protocolo.
Entretanto, se o processo demandar o aval do Grupo Inter secretarial de Análise de Projetos Específicos no Município (GRAPROEM), ou seja, envolver análises de outros órgãos municipais, o prazo para conceder a permissão para requalificação pode chegar a 155 dias.
Para quem está acostumado a prazos maiores para aprovação de projetos na Prefeitura, chega a ser um alento.
3. O FUTURO
#Retrofit, significa “atualizar o antigo”. Uma técnica de revitalização objetivando transformar edificações do passado, adaptando às necessidades atuais.
A Lei promulgada visa tirar São Paulo do atraso de quase 4 décadas, ainda não foi totalmente abraçada pelo mercado imobiliário. A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento estima em aproximadamente 3 mil imóveis são elegíveis para requalificação e reformas pelo programa.
Embora ainda tenhamos um número pequeno, a movimentação dos primeiros projetos aprovados traz um pouco de esperança de maiores interessados.
Projetos aprovados pelo Requalifica Centro:
Edifício Virgínia Rua Martins Fontes, 185 119 unidades residenciais
Edifício Rodrigo Soares Rua Aurora, 850 122 unidades residenciais
Edifício 7 de Abril Rua Sete de abril, 295 282 unidades residenciais
Edifício Rua São Bento Rua São Bento, 487 7 unidades residenciais
Edifício Taquari Avenida Ipiranga, 952 120 unidades residenciais
Edifício das Américas Rua Riachuelo, 217-221 69 unidades residenciais
Edifício Dona Marcha Avenida Duque de Caxias, 408 86 unidades residenciais
Edifício Chrysler Praça da República, 497 283 unidades residenciais
Edifício Renata Sampaio Ferreira Rua Araújo, 216 93 unidades residenciais
Edifício Azaleia Rua Araújo, 224 Serviço de hospedagem e eventos
Edifício Av. Rio Branco Avenida Rio Branco, 595 23 salas para escritórios
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