Ativando as fachadas ativas

Ao observar a dinâmica das novas construções e dos empreendimentos na cidade, tem uma situação que tem despertado minha atenção há algum tempo.

Estou me referindo, especificamente, a baixa ocupação das fachadas ativas nos novos lançamentos, tornando-se um problema para os construtores e os condomínios pela falta de demanda comercial.

A recorrência desta situação, pode, de fato, contrariar o propósito do instrumento urbano, no caso, promover a interação dos pedestres com as construções e estimular o movimento nas ruas.

Além de desvalorizar potencialmente o próprio empreendimento, uma demanda reduzida pode desencorajar a criação de novas fachadas ativas pelas incorporadoras e construtoras, mesmo com os benefícios da legislação atual.

De acordo com uma pesquisa recente, efetuado pelo Secovi em 2021, dos 931 lançamentos imobiliários na capital paulista, 137 deles, ou 15% do total, utilizaram do expediente da fachada ativa.

Acredito que este número possa aumentar, caso haja uma procura e um interesse comercial maior, o que não estou observando no momento, visto a quantidade de lojas vazias nos novos empreendimentos.

No contexto do conceito “cidade para as pessoas” as fachadas ativas são benéficas para os moradores, ao proporcionarem acesso próximo a serviços e comercio sem a necessidade de utilização de veículos automotivos. Assim como para a coletividade, que passa a ter um local mais seguro, no lugar de grandes muros e sem fluxo de pessoas.

O principal objetivo do instrumento urbano é incentivar o uso mais dinâmico do passeio público, estimulando a interação e a vida urbana em espaços públicos.

Atualmente, pelo menos três grandes cidades: São Paulo, Belo Horizonte e Curitiba tem incentivos na sua legislação para a aplicação deste instrumento.

No caso de São Paulo, durante muitos anos, as fachadas ativas foram esquecidas, em parte devido ao preconceito de certos segmentos da população que não queriam comercio no seu térreo.

No entanto, existem exemplos de sucessos de empreendimentos com fachada ativa que perdura há anos, muito antes disto constar em lei, como o caso do Conjunto Nacional, inaugurado em 1956 e do Copan de 1966.

Em São Paulo, o Plano Diretor de 2014 incluiu no seu texto incentivo para que as construtoras e incorporadoras aplicassem nos novos empreendimentos protocolados após a lei.

Segundo a legislação, as fachadas ativas, em determinado limite, não são consideradas área computável, o que significa que os empreendimentos podem exceder o Coeficiente de Aproveitamento Máximo permitido e, consequentemente, não pagar a contrapartida de Outorga Onerosa sobre este espaço.

Isto representa uma vantagem significativa para as Construtoras e Incorporadoras que podem posteriormente comercializar este espaço, diluindo seus custos.

Ocorre que para ter este benefício, o que observamos em alguns casos, seria apenas a aplicação das fórmulas e modelagem do produto para garantir o máximo de aproveitamento do terreno sem uma preocupação específica da ocupação deste futuro espaço.

A fachada ativa não é eficiente em qualquer lugar. É fundamental compreender profundamente a localização e o potencial comercial envolvido para uma solução sustentável.

Considero que um dos motivos para a demora na ocupação das lojas, seja uma falta no cuidado das incorporadoras e construtoras em realizar uma pesquisa de mercado para avaliar o potencial de venda e o segmento mais adequado para o local.

Cada bairro ou região possui demandas específicas por comércio, ou serviço, ou ainda uma identificação própria para uma determinada atividade.

A realização desta pesquisa e o envolvimento de potenciais varejistas ou prestadores de serviços desde o início do projeto resultaria num produto mais adequado a futura operação, possibilitando até mesmo a inauguração do estabelecimento simultaneamente à entrega do empreendimento, como ocorre nos shoppings.

Além deste cuidado, é fundamental que a futura loja tenha características técnicas que permitam a realização de uma variedade de atividades, incluído possuir pé-direito condizente, vãos livres, exaustão adequada para instalações como cozinha industrial, entrada de energia e ar-condicionado compatível com a demanda.

A falta de uma boa infraestrutura das lojas, visto em alguns casos recentes, impossibilita a ocupação, por exemplo, de atividades como padarias e restaurantes.

Embora não seja obrigatório, é fundamental que as fachadas ativas sejam mais que um ponto comercial, contribuindo para promover e estimular as interações sociais.

Podendo ser alcançadas e valorizadas com a previsão de marquises ou beirais para proteger do sol, bancos para um espaço de convívio ou pausa durante uma caminhada, vegetações, esculturas, detalhes arquitetônicos.

Para concluir, gostaria de citar um breve trecho de um texto do arquiteto dinamarquês Jan Gehl, conhecido mundialmente pela defesa da qualidade da vida urbana:

“Em uma sociedade tornando-se constantemente mais privatizada com casas particulares, carros, computadores, escritórios e centros comerciais, o componente público de nossas vidas estão desaparecendo. É cada vez mais importante fazer as cidades convidativas, para podermos encontrar nossos concidadãos face a face e experimentar diretamente através de nossos sentidos. A vida pública em espaços públicos de boa qualidade é uma parte importante de uma vida democrática e plena.”